Разрешенное земельным законодательством для сельскохозяйственных земель дачное строительство позволит построить жилой дом с правом регистрации в нем. Напомним, что в числе разрешенных видов использования земель сельскохозяйственного назначения значится дачное строительство. В этом случае получить разрешение на строительство дома (замка, дворца) несложно, а территорию земельного участка можно приспособить под игру в гольф, оранжерею для экзотических растений или конкур для питомцев собственной конюшни. Вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен двумя способами: При переводе земельного участка из одной категории в другую в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172–ФЗ от 03.12.2004). Без перевода земельного участка в другую категорию в соответствии со статьями 37 и 38 Градостроительного кодекса РФ и статьей 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191–ФЗ от 29.12.2004).
В первом случае земельный участок может получить любой вид разрешенного использования. Во втором случае вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве видов разрешенного использования для конкретной категории земель. Рассмотрим второй вариант — изменение вида разрешенного использования без перевода земельного участка в другую категорию. Изменение видов использования земли также имеет свою процедуру, однако осуществить ее неизмеримо проще и быстрее, чем поменять статус категории земли. Вид разрешенного использования определяется в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Закон «О зонировании территорий» пока не принят. В настоящее время по этому вопросу применяются правила Градостроительного кодекса Российской Федерации (статьи 37 и 39): изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов; заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления; проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков; участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию; на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.
При этом следует учесть то, что в обязательном порядке вместе с ходатайством должны быть представлены и кадастровые сведения о земельном участке в форме кадастровой выписки. Так, в ходатайстве о переводе земли в иную категорию, законодатель определил практический перечень прилагаемых к ходатайству документов. Кроме того, в зависимости от конкретного случая обязательным приложением в составе документов прилагаемых к ходатайству о переводе земли из одной категории в другую является и заключение государственной экологической экспертизы. Исполнительный орган власти вправе отказать в рассмотрении ходатайства, если оно не оформлено должным образом, либо в составе документов о переводе земли из одной категории в другую отсутствует обязательный в соответствии с законодательством тот или иной документ. Таким образом, подготовке ходатайства, сбору необходимых документов в составе приложения изначально следует уделить скурпулезное внимание. По результатам рассмотрения ходатайства о переводе земли из одной категории в другую государственным органом исполнительной власти принимается акт о переводе земли либо акт об отказе в переводе земли. При этом если ходатайство о переводе земли в иную категорию рассматривает исполнительный орган государственной власти муниципального уровня или субъекта Российской Федерации, то составление акта о переводе или об отказе в переводе должно быть принято в течении двух месяцев со дня принятия ходатайства. Исполнительный орган государственной власти федерального уровня, Правительство Российской Федерации, принимает решение в течении трех месяцев со дня принятия ходатайства о переводе земли в иную категорию.
Примеры:Изменение вида разрешенного использования земель, перевод земель из одной категории в другую (примерная схема действий):Земля должна быть в собственности. Администрация поселения, на территории которого находится ваш земельный участок, ходатайствует перед главой муниципального района о предоставлении разрешенного вида использования земельного участка без изменения его категории. Администрация муниципального района при «благоприятном» к вам отношении, отписывает с положительной резолюцией ходатайство в КУИ и в архитектуру, где готовится постановление о проведении публичных слушаний по вопросам изменения вида разрешенного использования земельных участков на территории данного муниципального района. Назначается день этих слушаний. Это постановление подписывает сотрудник архитектуры, Глава муниципального района и начальник общего отдела администрации района. О дне публичных слушаний сообщается в СМИ (местной газете). В этот день в здании местной администрации проводятся публичные слушания по изменению вида разрешенного использования земельных участков. Фиксируются все присутствующие, их паспортные данные и место жительства. Составляется протокол проведения публичных слушаний, его подписывают председатель (обычно Глава данного сельского поселения) и секретарь. После этого администрация муниципального района издает Заключение о результатах публичных слушаний, подписанное начальником общего отдела, заместителем Главы и Главой администрации муниципального района. О том, что прошли слушанья и заключение о результатах публичных слушаний публикуются в СМИ. Глава муниципального района издает постановление об изменении вида разрешенного использования земельного участка и рекомендует районному Отделу Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Оренбургской области, внести соответствующие изменения в земельно–учетную документацию. Для принятия решения о смене вида разрешенного использования земельного участка документы направляются в Оренбург, в управление Роснедвижимости по Оренбургской области. В отдел районного Управления Роснедвижимости по Оренбургской области поступает ответ, за подписью руководителя Управления, о внесении в подраздел государственного реестра земель кадастрового района сведений о виде разрешенного использования земельного участка. Районный отдел Управления Роснедвижимости готовит акт определения кадастровой стоимости земельного участка. Собственник земельного участка подает заявку в районный отдел Управления Роснедвижимости о проведении кадастрового учета, текущих изменений в части изменения разрешенного использования земельного участка с данным кадастровым номером. Получив Выписки из государственного земельного кадастра, где указан новый вид разрешенного использования собственник должен внести изменения в единый государственный реестр прав. И вот мы у цели: получение свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок с новым видом разрешенного использования (назначения) в районном отделе Управления Федеральной регистрационной службе по Оренбургской области. Это на усмотрение собственника: можно свидетельство не получать, главное, что в едином государственном реестре прав теперь зарегистрирована информация о новом разрешенном использовании.
|